基準は絶対として

建築確認が阪神・淡路大震災を契機により一層厳重な管理のもとで運営されるようになったからこそ、まだ強固な建物ができたということになります。東日本大震災のような誰にも予測できないような大津波の場合はともかくとして、ある程度しっかり地盤を固められた堅牢さがあるに越したことはない。頑丈さが取り柄の、という点だけでなく集合住宅のような不特定多数の人間が居住する際には避難経路がしっかりしている、などの建築基準法に基づいた建物づくりがなされていなければならない。それはル・サンク小石川後楽園の例を見ても明らかだ。建築確認がたとえ通っても、その後取り消し執行処分という展開になれば、その後いかなる理由を持ってしても工事に取り掛かれないため、業者にしても買い手にしても慎重にいきた。

ですが今回のこの件に関して言えば、建築確認という部分をしっかりと知識として含んでいる人が果たしてどれほどいるだろうか。いざ、不動産で物件や土地を買おうにしても法律に則っているかどうか、それらがしっかりとしていなければ建造することすら出来ません。それを見越しての住宅トラブル、被害を受けた人は絶対いるはずだ。

ル・サンク小石川後楽園のような大規模マンション、それこそ不動産会社主導の物件であっても起こりうる可能性があることが証明され、益々住宅事情について学ばなくてはならなくなった。そこで少し事例として、例えば土地を購入した場合にもし建築確認が取れなかった場合どうなるのか、その点を考えてみよう。

慎重にいきたい、だが

建築確認は建築工事にも適用されますが、当然土地そのものにも関係してきます。住宅を建てる以前に購入した、あるいは持っている土地に何かしらの建物を立てることにしたと考えてみる、しかしそこには決定的な不備があった。その場合、建築確認を申請して許諾が受けられるのかどうかというと、答えはNOになります。残念なことに、もし購入した土地がそもそも建築基準法が定めるところの建造する最低基準に達していなければ、建築することは出来ない決まりだ。

そしてこれを知らない、あるいは意図的に業者が隠していたために建てられないと言われた際には絶望以外ないでしょう。事実として、こうした被害を受けて途方に暮れたという事例が見られた。その人は購入した土地、いわゆるよく見かける『旗竿上の土地』で起こったトラブルが挙げられます。関東ではよく見かけて人気のある土地ですが、自宅までの通路の一部で建築基準法に達していない部分があったと、工事に取り掛かろうとしていた業者に指摘された。建築確認に基いてこれでは建築できないと言われてしまい、おまけに購入時に不動産会社はその点についてきちんと調べていなかった可能性が出てきます。

業者は行政に提出した上で、そこからやっと工事に取り掛かれるのでそもそも法律で定められた基準を満たしていない土地の工事など出来はしないのだ。この事から、不動産会社が問題を隠して売却したという疑問が浮かんでます。

契約解除は出来るか

当然、契約時にそのことを説明されていなければ理路整然と態度に見せて抗議するのが普通だ。しかしここでも法律上の観点から問題が根付いています。確かにこの問題で売り主に対して不当な商品提供だったと糾弾することは出来る、しかしこの時に買い主が『建築確認の取れない土地だと知らなかったことが前提』で話が進まなければ、責任問題を追求出来ない。当たり前ですが、法律的に不備があることを知っていて買ったら、売り主と同等の責任を負うしかないのだ。これを『瑕疵担保責任』といって、建築確認の取れない土地を手に入れた際に焦点となります。

一つの可能性として

では土地の建築確認が取れない、基準未満の部分はどうすることも出来ないのかというと、旗竿地においては隣家の土地を買うなどして対応することも可能だ。ただこれが相当ハードルが高いのは言うまでもありません、それこそ旗竿地の通路部分で足りない部分を補うためとはいえ、隣人にとってそんなことつゆ知らずだ。揉め事に発展するなどして、よくあるような住宅トラブルにもなりかねません。もちろん買い主に責任がなければ売り主にその辺の交渉をするなどして対応させるのが順当だが、それでも難航する可能性は否定できません。そもそも、土地を少し広げたいと言ってもそこに隣人が何かしら建物に触れているなどしたら、もはやお手上げだ。

建築確認の重要性

ル・サンク小石川後楽園の場合は建物の避難階が基準に達していなかったために建築確認が取り消されましたが、これはあくまで異例のこと。しかしながら土地の建築確認が取れないというケースは、意外と多いかもしれません。そもそもそれを知ってから知らずか売買している時点でその不動産がいかに悪質なのかが見えてくる。

たかが確認1つなどという問題ではなく、これがそもそも下りなければマイホームなど建てられない、それくらい重大な問題なのだ。